Bewertung durch Spezialisten

Gesundheits- und Pflegeimmobilien erfordern eine spezielle und individuelle Betrachtung zur Ableitung einer marktgerechten Bewertung. Als auf dieses Marktsegment spezialisierte Immobilienberater nehmen wir Bewertungen für Inhaber, Betreiber und Kaufinteressenten vor.

Die Bewertung von Gesundheits- und Pflegeimmobilien ist deutlich differenzierter als bei wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien. Im Ansatz ergeben sich schon besondere Herausforderungen, da die Bewertung von Pflegeheimen losgelöst vom ortsüblichen Mietspiegel ist. Viel mehr wird das Angebot und die Nachfrage in den Pflegesätzen und der Vergleich mit dem Wettbewerb abgebildet. Besondere Fragestellungen hierbei:

  • Welche Position nimmt die Einrichtung im Wettbewerb ein, innerhalb eines Umkreises von 15 Fahrminuten ?
  • Gibt es genügend Fachkräfte vor Ort ?
  • Wie ist die Refinanzierbarkeit der Miete im jeweiligen Bundesland ?

 Betreiberimmobilien sind in besonderem Maße von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen des entsprechenden Marktsegmentes, dem Deckungsbeitrag, der Pachthöhe und natürlich vom Umsatz abhängig. Daher gilt es bei der Erstellung von Gutachten auch die Auswertung und Analyse der betriebswirtschaftlichen Betreiberkonzepte zu berücksichtigen:

  • Gibt es Nachholbedarf bei den Pflegesätzen – dann muss das auch in der Bewertung Ihres Betriebs oder Ihrer Immobilie berücksichtigt werden!
  • Gibt es Besonderheiten wie die Qualität des Managements vor Ort oder den lokalen Arbeitsmarkt (Fachkraftmangel)?

 Darüber hinaus ist der Vertrag zwischen Verpächter und Betreiber von maßgeblicher Bedeutung und bildet einen wesentlichen Bestandteil einer seriösen Immobilienbewertung, z.B.:

  • Gibt es einen “Overrent” oder “Underrent”? Reichen die erlösten Investitionskosten aus, um die Miete und die nachhaltig anfallenden Aufwendungen für Ausstattung und Instandhaltung zu bedienen?
  • Wie hoch ist die nachhaltig am Markt erzielbare faire Pachthöhe für Pflegeheime, betreute Wohnanlagen, Tagespflegen, etc.?

 All das wird im Zusammenhang mit der Erstellung eines fachgerechten Immobiliengutachtens durch unsere Immobilienexperten in einem umfangreichen Gutachten abgeprüft und in einer marktgerechten Bewertung resultieren.

      • Diese und viele andere Faktoren fließen ein in unsere Marktwertgutachten bzw. Pachtanalysen.

      Als Chartered Surveyors haben wir bei NAI apollo außerdem eine besondere Kompetenz bei der Erstellung von technischen Gebäudegutachten, siehe auch apollo valuation & research GmbH.

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      Unabhängig davon, ob Sie konkrete Verkaufsabsichten haben oder sich lediglich über den Wert Ihrer Immobilie informieren möchten. Wir erstellen Ihnen eine erste Kaufpreiseinschätzung Ihrer Immobilie!

      Case Study

      Im vorliegenden Fall ist bei einem Pflegeheim die relative Position des Eigenanteils für private Selbstzahler Jahr für Jahr abgerutscht. Der Grund dafür war, dass die Einrichtung bei Pflegesatzverhandlungen nur unterdurchschnittlich gut verhandelt hat.

      Zudem wurden die Investitionskosten jahrelang nicht angepasst und somit nicht einmal die Wertsicherungsklausel des Mietvertrages refinanziert.

      In der Folge wurde die Einrichtung vom neunt-teursten Pfleegeheim zum fünft günstigsten Pflegeheim. Darauf hin gab es nicht genügend Mittel, um die Ausstattung regelmäßig zu erneuern. Das Erscheinungsbild und die Attraktivität verschlechterte sich zunehmend.
      Der Betreiber bat beim Verpächter um eine deutliche Mietkürzung.

      NAI apollo wurde gebeten, die faire Pachthöhe zu analysiseren und konnte durch die Vermittlung eines dritten Betreibers einen Betreiberwechsel hebeiführen.

      Ihr Ansprechpartner